Devenir propriétaire : un privilège d’âge

Autrefois, à trente ans, on n’achetait pas seulement un logement : on franchissait un seuil. On avait loué le temps de stabiliser un revenu, de réunir une épargne, de fonder une famille, puis on cessait de louer pour posséder enfin son toit. Ce seuil symbolique existe encore, mais il a reculé, et il a changé de nature.

Aux États-Unis, les primo-accédants ne pèsent plus que 21 % du marché, leur plus bas niveau depuis 1981, alors qu’ils en représentaient 40 % avant le krach de 2008. Leur âge médian atteint 40 ans, du jamais-vu, contre la fin de la vingtaine dans les années 1980. La raison tient en un chiffre : le revenu annuel qu’un ménage doit gagner pour qu’on lui finance un logement au prix médian a presque doublé en six ans, passant d’environ 66 000 à plus de 120 000 dollars. La porte ne s’est pas fermée par désaffection, parce que les plus jeunes n’auraient ni l’envie, ni le goût de la propriété. Cette porte s’est avant tout fermée par le prix.

Qui possède les logements ?

La France connaît le même rétrécissement. Il fait pour l’instant moins de bruit, il n’est pas moins dur : les moins de 30 ans représentent à peine 16,7 % de propriétaires. Et il leur faut désormais un apport personnel qui approche 20 % du prix de leur acquisition, le double de ce que les banques leur demandaient hier.

Mais si les nouveaux entrants n’entrent plus, qui détient le parc immobilier ? Et notamment celui proposé à la location, puisque, propriétaire ou pas, il faut bien que chacun trouve à se loger. Une réponse officielle existe désormais : aux États-Unis, un décret de janvier 2026 a entrepris d’interdire aux grands investisseurs institutionnels - ces sociétés cotées qui achètent des maisons par milliers pour les louer - d’en acquérir de nouvelles. Et une proposition de loi veut plafonner leur détention à 350 logements par société. Le coupable semblait donc trouvé : Wall Street rachèterait les maisons que les ménages ne peuvent plus s’offrir, continuant à entretenir des prix du mètre carré élevés.

Sauf que lorsqu’on regarde dans le détail, les chiffres ne suivent pas. Ces grands acteurs - comme Invitation Homes, avec ses 86 000 maisons, et les entreprises similaires - ne pèsent, à l’échelle du pays, qu’environ 3 % des maisons individuelles louées. Cela représente moins de 0,5 % du parc total de logements. Leur présence ne se voit que dans quelques villes du Sud, comme Atlanta. La construction de maisons bâties et commercialisées d’emblée pour la location a bien triplé (elles représentent 8 % des mises en chantier), mais elle reflue déjà.

Plus de vendeurs que d'acheteurs

Car depuis la remontée des taux, le calcul ne tient plus : emprunter à 7 ou 8 % quand les loyers plafonnent ne rapporte plus. Les achats institutionnels ont chuté de 90 % depuis 2022, et plusieurs de ces sociétés vendent désormais plus de maisons qu’elles n’en achètent. Le pouvoir politique légifère contre une vague qui se retire déjà : il combat le symbole d’une angoisse, non sa cause réelle.

Le vrai détenteur est ailleurs… et il a un âge. Car la propriété ne s’effondre pas : elle se concentre dans les cohortes déjà installées. Aux États-Unis, les acheteurs déjà propriétaires forment 79 % du marché, avec un âge médian de 62 ans. Les vendeurs, eux, ont 64 ans, un chiffre record, et conservent leur bien onze ans avant de le revendre. Le logement circule moins, et quand il circule, c’est d’abord entre ceux qui sont déjà dedans.

Décrochage des jeunes

La France le confirme par un autre biais : la part des plus de 50 ans dans les ventes de logements anciens est passée de 30 à 39 % en moins de dix ans, et sept ménages de 65 ans et plus sur dix sont propriétaires. Or le bailleur institutionnel résidentiel y est quasi inexistant : le parc reste aux mains de particuliers. C’est ce qui rend le cas français intéressant à observer : le décrochage des jeunes s’y produit alors qu’il n’y a pas en France de grand fonds d’investissement sur ce marché de l’immobilier locatif - preuve, par l’absence, que le fonds peut aggraver le mal sans en être l’origine ou la condition.

Une précision déjoue le cliché d’une génération qui aurait préféré l’usage à la propriété : entre 1998 et 2021, les jeunes Français sont devenus plus souvent propriétaires, pas moins, portés par le crédit ; le retournement est récent, postérieur à 2022. Les plus jeunes n’ont pas renoncé à posséder - le Sénat le rappelle dans une étude, le désir de devenir propriétaire demeure. C’est leur capacité à le financer qui s’est défaite : le pouvoir d’achat immobilier a reculé d’un quart depuis 2000, et, à surface identique, il faut désormais s’endetter sur vingt-trois ans là où quinze suffisaient à devenir propriétaire de son logement.

Des biens hors d'atteinte

Avant les ménages, les entreprises s’étaient déjà défaites de leurs actifs - avions, murs, équipements - au profit d’un capital spécialisé, pour alléger leur bilan. Mais la ressemblance s’arrête là. La firme se dépossède par choix, par stratégie financière d’optimisation ; le ménage, lui, est dépossédé par exclusion. Le même geste apparent - on passe du bien possédé au bien loué - recouvre deux expériences opposées : l’une libère du capital, l’autre reste à la porte faute de capital.

Et le repreneur n’est pas le même. Pour l’entreprise, c’est un fonds, une plateforme, une société d’infrastructure, qui devient propriétaire et va ensuite louer le bien à une autre entreprise. Pour le ménage, le bien hors d’atteinte n’est pas d’abord détenu par Wall Street : il l’est par la génération précédente. Le bailleur, le plus souvent, n’est pas un fonds, c’est un âge, une génération.

Mais que devient une société où l’on n’accède plus à son toit par le travail et le revenu, mais par ce qui les précède ? Ou, pour se loger il faut l’aide des siens, l’héritage… ou se résigner à louer à ceux qui possèdent déjà.